Pour un étranger, acheter un terrain, une propriété ou encore une maison à Madagascar fait encore face à beaucoup d’idées reçues. Pourtant, un cadre légal précis et strict existe pour régir l’investissement immobilier des ressortissants étrangers. Des professionnels du secteur de l’immobilier à l’instar de Madagascar Invest accompagnent d’ailleurs les projets d’acquisition afin de faciliter et sécuriser ces investissements de manière parfaitement conforme.
Pleine propriété foncière : une impossibilité légale pour les étrangers
En l’état actuel de la législation malgache, être propriétaire d’un terrain implique de détenir un «titre foncier ». Or, il est constitutionnellement et légalement impossible pour un ressortissant étranger d’être titulaire d’un droit de pleine propriété foncière sur le sol à Madagascar.
Pour un étranger qui souhaite acquérir un terrain, une propriété ou une maison à Madagascar, la question réside ainsi dans la compréhension des alternatives juridiques sécurisées que la loi met à sa disposition. Afin d’encourager l’investissement tout en préservant le domaine national, la législation malgache a structuré des mécanismes spécifiques, principalement à travers deux options : le bail de longue durée ou l’acquisition par l’intermédiaire d’une structure sociétale locale.
Le bail emphytéotique : la solution de référence pour l’usage du sol
Le bail emphytéotique s’impose comme la solution légale la plus courante et la plus sécurisée pour un particulier étranger. Il s’agit d’un contrat de location de très longue durée, pouvant aller jusqu’à 99 ans. Pour être valable et opposable, ce contrat doit impérativement faire l’objet d’une rédaction et d’une signature devant un notaire, suivies d’un enregistrement en bonne et due forme auprès des services domaniaux.
Durant toute la validité du bail, le preneur (l’emphytéote) dispose de prérogatives extrêmement proches de celles d’un propriétaire foncier classique. Il détient le droit de construire sur le terrain, d’hypothéquer son droit au bail auprès des institutions bancaires pour obtenir un financement, ou encore de céder et de léguer ses droitsàdes tiers. Cette formule apporte une visibilité à long terme, indispensable à la réussite des projets résidentiels ou des investissements économiques de taille moyenne.
Acheter un terrain, une propriété ou un maison par le biais d’une société de droit malgache
Une alternative au bail emphytéotique est la constitution d’une entreprise locale. Un ressortissant étranger possède le droit de créer ou de prendre des participations dans une société de droit malgache, que ce soit sous la forme d’une SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou d’une SA (Société Anonyme). En tant qu’entité juridique de droit malgache, cette entreprise peut légalement se porter acquéreur d’un terrain foncier afin d’y développer son activité sociale
Il faut toutefois souligner que, pour qu’une société immatriculée localement et juridiquement de droit malgache puisse acquérir un terrain en pleine propriété, la majorité de son capital social (plus de 50 %) doit être détenue par des nationaux malgaches. A défaut, elle est considérée comme étant sous contrôle étranger et reste soumise aux restrictions de l’accès à la propriété foncière.
Comparatif des options d’acquisition
| Critère | Bail Emphytéotique | Société de droit malgache (SARL / SA) |
| Statut de l’acheteur | Particulier ou entité juridique étrangère. | Personne morale de droit malgache (créée par l’étranger). |
| Propriété du sol | Non. Le sol reste la propriété du bailleur (loué pour une longue durée). | Oui. La société malgache peut acquérir le terrain en pleine propriété. |
| Propriété des constructions | Oui. Pleine propriété du bâti (droit de superficie) pendant la durée du bail. | Oui. Les constructions appartiennent à la société. |
| Durée du droit | Temporaire : de 18 à 99 ans. | Permanente (tant que la société existe et possède le bien). |
| Droits accordés | Construire, hypothéquer le bail, céder ou léguer ses droits. | Développer l’activité sociale de l’entreprise (agricole, touristique, etc.). |
| Validation administrative | Enregistrement standard auprès des services domaniaux et acte notarié. | Contrôles et validations rigoureux (EDBM, autorités foncières) s’assurant d’une participation de nationaux à hauteur de plus de 50% du capital. |
| Type de projet idéal | Projets résidentiels, villas ou investissements de taille moyenne. | Projets commerciaux, industriels ou d’envergure. |
Les bonnes pratiques pour un ressortissant étranger d’acheter un terrain, une propriété ou une maison à Madagascar
La première erreur consiste à s’engager dans des arrangements informels, des contrats sous seing privé ou à accepter des promesses de vente non enregistrées. De même, recourir à un prête-nom malgache (un tiers local qui signe l’acte à votre place) sans un cadre juridique protecteur est une démarche hautement risquée, menant fréquemment à des litiges inextricables.
Pour sécuriser efficacement votre achat dans l’immobilier à Madagascar, le parcours doit au moins suivre trois étapes administratives et juridiques :
- La vérification juridique (Due Diligence) : Avant tout versement de fonds, il est indispensable de solliciter un Certificat de Situation Juridique (CSJ) datant de moins de trois mois auprès du service des domaines. Ce document officiel confirme que le terrain est bien titré, correctement borné, et libre de toute dette, hypothèque ou litige.
- Le compromis et l’acte authentique : De la rédaction du compromis initial à la signature de l’acte définitif (vente ou bail), toutes les étapes doivent être orchestrées par un notaire agréé.
- L’enregistrement et la mutation : Afin que le transfert de propriété (au nom de la société) ou le bail emphytéotique soit officiel et opposable aux tiers, l’acte notarié doit être enregistré et publié auprès des services domaniaux.
Les questions les plus posées quand un étranger veut acheter un terrain, une propriété ou une maison à Madagascar
Peut-on être pleinement propriétaire des murs d’une maison sans posséder le terrain ?
Oui. Le droit malgache opère une distinction claire entre la propriété du sol et celle du bâti. Un étranger peut être légalement et pleinement propriétaire d’une construction (villa, immeuble, local commercial) sans pour autant posséder le terrain sous-jacent. Dans le cadre d’un bail emphytéotique, toutes les constructions édifiées par le preneur lui appartiennent en propre durant toute la durée du contrat via le «droit de superficie ».À
l’échéance du bail, le sort du bâti dépend des clauses contractuelles qui ont été initialement négociées devant notaire.
Que devient le bien ou le bail emphytéotique en cas de décès de l’investisseur étranger ?
Le bail emphytéotique est entièrement transmissible. En cas de décès de l’emphytéote étranger, les droits d’occupation du terrain ainsi que la pleine propriété des constructions associées sont transférés à ses héritiers, selon les règles successorales classiques, pour la durée restante du contrat initial.
